Entendre el cas de Son Bou

L'operació urbanística que es vol fer amb els hotels de Son Bou es va anar convertint en un tema polèmic quan es van conèixer els detalls del projecte presentat i quan l'Ajuntament d'Alaior va impedir accedir a la documentació. Aquí es fa un resum de les principals informacions que cal saber per poder seguir el cas.

El projecte presentat

El juliol de 2017, l'empresa promotora va donar entrada a un projecte de reforma i ampliació de l'hotel Milanos Pingüinos de Son Bou.

Les principals característiques són:

• Es manté el nombre de 1.140 places que tenen els hotels actuals. Per tant, no hi ha disminució de capacitat d'allotjament.
• Les piscines passen dels 1.071 m2 actuals a 2.245 m2. Més que dupliquen la superfície.
• Es fa una reducció en un cantell de les torres, entre els pisos 9 i 12, equivalent a 428,78 m2. A canvi, es fan ampliacions a la planta baixa i els set pisos següents, equivalents a 5.922,34 m2. O sigui, que el volum creix considerablement.

En conèixer el projecte, des del GOB es va demanar un esforç per reduir de manera significativa el gran impacte de les dues torres, que representen un dels atemptats més grans sobre el paisatge del litoral de Menorca, però no hi va haver resposta positiva ni dels promotors ni de les institucions públiques.

Així les coses, es va analitzar l'expedient històric i es va descobrir que, en realitat, els hotels mai han complert amb alguns dels condicionants de la llicència urbanística que es va concedir per la seva construcció. Com per exemple, que la parcel·la on s'ubiquen havia de tenir 25.060 m2 i actualment s'assenten damunt dues parcel·les de 9.430 m2 cadascuna (total 18.860 m2).

La negociació que no va ser

Aquesta deficiència es va exposar davant l'Ajuntament, amb l'objectiu de facilitar que la institució tingués més eines per negociar un projecte manco impactant que el que s'estava proposant. L'Ajuntament va anar demanant diferents informes jurídics que refrendaven l'opinió del GOB respecte de l'incompliment de la llicència.

A Son Bou ja fa molts anys que només es permet construir planta baixa més dos pisos. Si els hotels s'havien de legalitzar, havien de complir amb aquests paràmetres. Es mantenia l'esperança d'una bona negociació fins que qualcú va dir que, per legalitzar els hotels, només calia complir amb la parcel·la prevista al Pla General. En aquests moments, el pla general vigent, per sentència judicial, és el de l'any 1994, i preveu una parcel·la per als dos hotels de 19.927 m2.

Per tant, sumant les dues parcel·les actuals dels hotels, que sumen 18.860 m2 com hem vist, encara no basta per complir amb el Pla General.

L'expedient secret

La primavera de 2021, els promotors presenten una petició de llicència per segregar i agrupar parcel·les al voltant dels hotels. Quan el tema es sap, el GOB demana poder consultar l'expedient en atenció a la transparència i al dret d'accés a la informació. Però l'Ajuntament ho denega al·legant que es tracta d'un procés que encara no està finalitzat.

Al mateix temps, el regidor d'Urbanisme declara d'urgència aquesta llicència, en contra de l'opinió del servei jurídic.

Desconeixem la voluntat final municipal a l'hora de decretar aquesta pàtina de foscor, però evidentment va provocar la reacció contrària. Més que mai interessa després veure què s'ha demanat i què s'ha concedit.

De manera que, una vegada atorgada la llicència per segregar i agrupar parcel·les, es torna a demanar poder veure la documentació, cosa que s'aconsegueix ja en 2022.

Els errors detectats

Els promotors han anat presentant documentació renovada en distintes ocasions. Però la que serveix per concedir la llicència és la redactada en el mes de setembre de 2021. L'operació de segregació i agrupació de parcel·les es basa en tres fases principals:

• Segregen una part de la parcel·la que queda a llevant, que conté alguns serveis dels hotels i que es considera zona urbana.
• Agafen aquest tros segregat i el sumen a les dues parcel·les on hi ha actualment els hotels. Diuen que han fet un estudi topogràfic que mostra que, en realitat, són més grans que les mides que figuren al registre de propietat.
• Cedeixen a l'Ajuntament una franja que està en primera línia i que es considerada zona verda i s'havia d'haver cedit fa molta estona.

Idò bé, quan es contrasten els plànols aportats pels promotors amb la cartografia oficial, es detecta, a simple vista, que hi ha terrenys que tenen la categoria d'espai lliure d'ús públic (zona verda) que s'han incorporat a la parcel·la hotelera i sumen metres edificables.

A l'espera d'una resposta raonada

El GOB ha presentat una sol·licitud de revisió d'ofici de la llicència, a l'entendre que és un acte nul de ple dret. La Llei d'Urbanisme de Balears diu que l’òrgan municipal competent ha de revisar les llicències urbanístiques i les ordres d’execució el contingut de les quals constitueixi o habiliti de manera manifesta alguna de les infraccions urbanístiques greus o molt greus que s’hi defineixen. La mateixa Llei tipifica d'infracció molt greu, executar, fer o desenvolupar actes de parcel·lació urbanística que afectin espais lliures i altres reserves per a dotacions.

La primera reacció municipal ha estat política, dient que el GOB menteix i demanant que parlem d'altres coses. És una reacció desafortunada, però esperable en les actuals dinàmiques. La resposta més pausada necessitarà evidentment de més temps i de comprovacions en els serveis tècnics i jurídics, però és la que interessa.

L'escrit que el GOB ha presentat davant l'Ajuntament va acompanyat de 15 annexos amb detalls comparats dels plànols aprovats a la llicència municipal i de la cartografia oficial que defineix les zones verdes. També inclou comparacions de coordenades dels punts en discussió i fonamentació tècnica i jurídica al respecte.

La proposta de construir a les parcel·les laterals

L'Ajuntament ha dit públicament que creu que es podrien baixar les alçades dels hotels, només si el Pla Territorial permet construir en les dues parcel·les laterals, en primera línia de mar, que ara estan catalogades com a zona verda.

A ningú li fuig que això torna a ser un moviment polític, per intentar posar el pes de la responsabilitat en el Consell Insular i no en l'Ajuntament. Però més enllà d'això, no sembla gens viable poder desprotegir dues parcel·les en primera línia de mar, afectades per la zona d'influència de Costes, per dur endavant un projecte d'uns hotels que, a dia d'avui, no aparenten complir amb la legalitat exigible.

Menorca no tindrà gaire oportunitats més de refer l'enorme impacte dels hotels de Son Bou. Es pot entendre que una construcció d'aquesta dimensió es pogués fer en els anys setanta, on encara no hi havia democràcia ni s'observaven els conflictes d'interessos (el tècnic que va informar per part de l'Ajuntament d'aquell temps actuava també d'apoderat dels propietaris dels terrenys). Però no s'entén que les institucions públiques no reaccionin davant un projecte actual que pretén mantenir l'alçada i incrementar el volum.

Poques coses tan emblemàtiques podria fer Menorca per demostrar al món el seu compromís amb un model de sostenibilitat com aconseguir transformar les actuals torres de Son Bou en un edifici similar als dels voltants, amb menys places, amb molt manco petjada ecològica i amb una oferta que respongui als temps actuals.